Можно ли сдавать в аренду жилье, купленное на средства материнского капитала? С какими трудностями столкнутся владельцы таких квартир при их продаже? Об этих и других подводных камнях мы узнали у экспертов.
Валерия инвестировала в недвижимость еще до беременности. У нее был свой дом, но она решила купить еще одну квартиру в строящемся доме — для всех.
«Потом продам или сдам», — решила Валерия и взяла ипотечный кредит. А когда родился ее ребенок, часть кредита он выплатил материнским капиталом. Только недавно молодая мама узнала, что нигде не может снять такую квартиру. Да, с этой продажей есть проблемы. Если да, то мы узнали об этом у экспертов.
Ирина Орлова, юрист, руководитель юридического отдела Юридического центра «Мегаполис Групп
Руководитель первичного отдела и отдела голосования компании «Авито Недвижимость
Дмитрий Алексеев, адвокат, член Московской коллегии адвокатов
«Если мы говорим об ограничениях, подлежащих государственной регистрации, то в отношении квартир, приобретаемых с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК), таких ограничений нет. Росреестр не регистрирует никаких ограничений или обременений в отношении таких квартир», — говорит нотариус Анна Таволжанская.
Однако с юридической точки зрения на такие квартиры могут быть возложены определенные обязательства. Это касается случаев, когда не все члены семьи-собственника изначально были вовлечены в рынок квартир. То есть, когда квартира приобретается только на имя владельца сертификата и/или его супруги.
В таких случаях владелец квартиры обязан оформить жилплощадь в общую собственность. И есть конкретные случаи, когда эта обязанность выполняется.
Например, квартира изначально была приобретена на имя владельца сертификата с использованием ипотечного кредита, а «Маткапитал» либо выплатил первоначальные взносы, либо частично погасил кредит. В этом случае владелец обязан заключить соглашение с семьей в течение шести месяцев после полного погашения ипотеки. Необходимо предусмотреть, что второй супруг и дети получат доли, принадлежащие квартире. Без выполнения этого обязательства продажа такой квартиры невозможна.
Получатели материнского капитала обязаны распределить доли между всеми членами семьи. Размер долей определяется по усмотрению семьи. Но, как правило, доли распределяются поровну», — говорит юрист Ирина Орлова.
На каких условиях можно продать квартиру, купленную на средства маткапитала
Сложно ли продать недвижимость, купленную на материнский капитал? Юрист Ирина Орова дает вам пошаговую инструкцию.
Все вышеперечисленные действия должны быть подтверждены документально», — говорит юрист.»
ВАЖНО: При продаже недвижимости, купленной на маткапитал, необходимо убедиться, что дети не останутся без крыши над головой.
При продаже квартиры родители должны доказать, что несовершеннолетние интересы ребенка не были нарушены, — говорит Дмитрий Алексеев. — Для этого они должны обратиться в Комиссию и органы опеки за соответствующей лицензией. По общему правилу, вы должны доказать, что намерены приобрести новую жилплощадь.
Следует помнить, что доля детей на рынке нового жилья должна быть такой же, как и у проданной квартиры. Уменьшение доли допускается только в том случае, если качество нового жилья и условия проживания значительно улучшились.
Если дети уже достигли совершеннолетия, требуется только нотариально заверенное письменное согласие.
Можно ли продать квартиру после развода, а деньги поделить
Деньги от продажи жилья можно разделить. Однако для этого необходимо убедиться, что у детей есть доли в другом доме. Размер долей не должен быть меньше размера продаваемой квартиры. Иначе пенсионный фонд может поставить под сомнение сделку и потребовать вернуть материнский капитал», — предупреждает юрист Ирина Орлова.
При разводе родителей квартира делится в соответствии с долей, причитающейся каждому члену семьи. Если квартира приобретена исключительно на средства материнского капитала, то имущество делится между семьями в равных долях. Если часть суммы внесена одним из родителей, то делится только оплаченное маткапиталом жилье, остальное остается в общей собственности супругов», — говорит эксперт Дмитрий Алексеев.
«Однако статус общего имущества может измениться, если расторгнут свадебный контракт или если супруги составят договор о совместном распределении, приобретенного совместно имущества», — добавляет Аннатавожанская.
Облагается ли налогом при продаже квартира, купленная за счет маткапитала
‘Выручка от продажи квартир, приобретенных на средства МСК, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с общими правилами. Не нужно платить налог при продаже квартиры, если с момента распределения долей между всеми членами семьи прошло более пяти лет. Если это недвижимость (которая является единственным жильем собственника, то срок составляет три года), говорит Анната Болзанская.
‘Если на квартиру были потрачены и свои деньги, то при ее продаже супруг может воспользоваться своим правом на налоговые вычеты по этим средствам’.
Сумма подоходного налога для физического лица рассчитывается в зависимости от разницы между стоимостью недвижимости на момент покупки и ценой, уточнил Дмитрий Алексеев.
Ранее возникали проблемы со сделками с использованием маткапитала. Это было связано с тем, что недвижимость изначально приобреталась родителями, а значит, дети уже имели долю в купленном доме. И при расчете налога «детская» часть первоначальной рыночной стоимости не учитывалась. С 2017 года при расчете подоходного налога для физических лиц доходы детей могут быть уменьшены на выявленные родительские расходы.