В отличие от общего правила, принятого в договоре аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ), в договоре аренды зданий, сооружений, пристроек арендная плата вносится на значительный срок. Это правило распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. Если стороны не договорились прописать такие условия, договор считается незаключенным. В то же время правила, указанные в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о платежах в Российской Федерации в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации для исполнения договора, без указания в самом договоре цены указанной в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основание его условия не применяется к аренде зданий, помещений и площадей (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде зданий (строений, сооружений) не определяют конкретную форму аренды. Некоторые такие договоры не имеют права определять форму аренды или комбинацию различных форм, как это определено в общих положениях Гражданского кодекса РФ об аренде (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ). Однако в данном случае следует отметить, что договоры аренды по своей правовой природе являются возмездными, то есть договорами, «в которых платежи или иные вознаграждения должны быть получены для исполнения обязательств по другим частям договора (ст. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, договор аренды здания или сооружения не позволяет арендатору предоставлять в качестве арендной платы платежи за коммунальные или иные целевые услуги. Кроме того, в этом случае арендодатель не принимает к учету фактически сданное в аренду имущество (ст. 12 11. 01. 2002 N 66 ФКЗ РФ).
Арендная плата может выплачиваться как в нефинансовой, так и в денежной форме. Однако если арендодатель и арендатор являются юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями), то общая сумма наличных платежей не может превышать 100 000 рублей (ст. 6 Указания ЦБ РФ от 7 октября 2013 г. N 3073-У). Кроме того, данное ограничение распространяется не на каждый платеж, а на общую сумму всех платежей по договору.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для арендаторов отдельных видов имущества, а также для отдельных видов арендаторов. Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил смысл данной нормы и отметил, что срок договора аренды, предусматривающий фиксированную арендную плату и порядок (механизм) ее исчисления, не должен изменяться в течение года. года (п. 11 Информационного письма Исполнительного комитета Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66). Таким образом, судебная практика последовательно придерживается мнения, что в течение года условие договора, касающееся размера арендной платы (если она установлена в твердой сумме) или механизма ее определения, не может быть изменено в одностороннем порядке или по соглашению сторон (см.) например, решение Московского УФАС России, например, постановление ФАС Московского округа от 12 августа 2011 г. Ф05-12612/11, 29 августа 2011 г. N Ф05-8413/11, 28 октября 2010 г. N КГ-А40/12999-10, ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2010 г. N Ф07-36/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 19 ноября 2009 г. N А11-. (например, по делу 2018/200). Однако Пленум ВАС РФ разъяснил этот вывод в Постановлении N 73 от 17 ноября 2011 г., п. 21, отметив, что применяется правило о номинальной стоимости. Статья 614-3 Гражданского кодекса РФ допускает изменение условий договора аренды в части размера арендной платы не реже одного раза в год по соглашению сторон. Возможность изменения размера арендной платы, в том числе при изменении срока договора аренды по соглашению сторон.
Момент возникновения обязательства по внесению арендной платы и момент прекращения этого обязательства в договоре аренды зданий, сооружений или помещений определяется в соответствии с Общегражданскими правилами. Закон Российской Федерации об аренде, т.е. до момента передачи имущества арендатору и его возврата арендодателю (ст. 614, ст. 614 ГК РФ № 622, Постановление Северо-Кавказского УФАС России N Ф08-724/08 от 26 марта 2008 г.).
Если стороны заключили договор аренды с правом выкупа, то его применение прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если это специально не предусмотрено законом или договором сторон (общее постановление ВАС РФ от момента уплаты всей выкупной цены в п. 8 Постановления от 2011 г. 17 ноября 2011 г. N 73).
Минимальная сумма аренды нежилого помещения: что нужно знать в 2025 году
3. расчет арендной платы за здание (помещение) нерезидента
3. 1. годовая арендная плата за здания (участки) нерезидентов определяется для предприятий и организаций не ниже установленного уровня аренды в предыдущем году и рассчитывается по следующим видам
АПЛ = [(Акаум хххххххххххххххххххххх)
АПЛ — годовая арендная плата за нерезидентное здание (объект),
ВОО — учетная стоимость здания с учетом амортизации за квадратный метр общей площади
на квадратный метр общей площади, включая площадь внутренних помещений здания без лестниц
Внутренняя часть здания без лестниц
клетка, техническое подполье и т.д., руб/кв.м,
јЗ — индекс удорожания строительно-монтажных работ
КК — минимальный коэффициент комфортности, принимается равным 1.
Равен 1. При размещении объектов, сдаваемых в аренду, в подвале -.
0. 25 уменьшается, а при отсутствии в здании
(помещения) водоснабжения, водоотведения и отопления,
электроснабжения — 0,1 на каждый дефект.
КИСТ — коэффициенты затрат, связанных с выполнением
ремонтно-строительных работ в исторических районах города,
ККР — факторы преодоления стоимости комплексов
Капитальный ремонт и реконструкция в соотношении с затратами
En — нормативная эффективность капитала для капитальных вложений
AM — годовая амортизация на квадратный метр Общая полезная площадь (пространство) здания, руб/кв.м.
Площадь здания (помещения), руб/кв.м,
S — общая площадь нежилого здания (площадь), кв.м,
ПА — плата за участки, используемые арендаторами в нежилых зданиях (площадь); — s — общая площадь нежилых зданий (площадь)
Нерезидентные здания (площадь),
J INF — уровень (индекс) инфляции,
НСР — коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость
3. 2. Арендная плата за нерезидентные здания (помещения) включает в себя стоимость аренды участка (ЗУ), фактически используемого арендатором нерезидентного здания (помещения), в том числе занятого зданием (помещением). По каждому иску применяется Закон РСФСР «О групповых платежах», утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации «Отдельно и раздельно на основании соглашения „О порядке определения земельного налога и нормальной цены земли“ от 25. 02. 92 N 112, Директива», Директива». О процессе.
НДС определяется по сумме, утвержденной в конце договора. Сумма, исчисленная как НДС с арендной платы (АПЛ), выделяется отдельной строкой.
3. 3. Годовая амортизация на квадратный метр Независимо от фактического срока службы общей полезной площади (установки) здания, она определяется по формуле.
AM = SB X JZ X KK X KIST X KKR X ——.
n ам — норма амортизации для полного восстановления здания, %,
SB — учетная (первоначальная) стоимость здания за квадратный метр Общая полезная площадь
1 кв. м Общая полезная площадь, руб/кв. м.
(рассчитывается путем деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).
(Стоимость здания через общую полезную площадь).
3. 4 Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, НДС не включается в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения).
3. 5 В расчет стоимости аренды нежилого здания (APL) (APL) включается уровень инфляции централизованных величин (J INF).
Рекомендуется уточнить условия договора аренды и периодически корректировать арендные платежи за нежилые помещения с учетом изменений.
3. 6. Для определения арендной платы за нежилые здания и находящиеся в них объекты, являющиеся памятниками истории и культуры, рекомендуется использовать специальную процедуру.
Целью процедуры является расчет ориентировочной оценки стоимости здания — памятника истории и культуры и определение арендной платы за его использование.
3. 6. 1 Объектом оценки является здание — памятник истории и культуры, находящийся под охраной государства.
3. 6. 2. Процедура учитывает влияние на оценку стоимости памятника.
— Исторический период строительства памятника.
— Историко-культурная ценность памятника (учетная категория).
3. 6. 3 Методика связана с памятниками истории и культуры при выборе и применении подходящих коэффициентов для конкретных памятников и определяет стоимость их замены.
3. 6. 4 Арендная плата за памятники истории и культуры определяется средствами массовой информации.
apl = [(sb(i)x k x en + am)x s + pa] x nds x j inf
K — Интегральный пересчет остаточной стоимости памятника по остаточной стоимости реабилитированного памятника с учетом всех реабилитационных ценностей памятника.
реабилитационной стоимости памятника с учетом всех факторов,
КП — пересчет остаточной стоимости
Kik — коэффициент историко-культурной ценности памятника
ki — коэффициент, изменяющий стоимость памятника, выражающий разницу в износе памятника за счет базы
Отличия в износе памятников от базы. Например.
за базу принимается амортизация эталонного памятника (т.е.
KI рассчитывается в зависимости от типа.
ИП — обесценивание памятников в долях единицы.
Для зданий, прошедших капитальный ремонт и реконструкцию (ККА) до 1984 года, цена СБ (И) берется от времени до ПКА.
В решении этих вопросов принимает участие оценочная комиссия, которая определяет историко-культурную ценность здания, указанного в меморандуме, сложность его архитектурного решения и степень износа.
3. 6. 5 Годовая амортизация (АМ) определяется по следующему виду
При определении размера амортизационной скидки для памятников истории и культуры амортизация начисляется по остаточной стоимости, так как от первоначальной стоимости зависит вопрос.
Базовая арендная величина – 2024
Для расчета размера арендной платы государственного имущества используется базовая арендная стоимость (БАС) (пп. 1 и 5 Положения о размере арендной платы государственного имущества, пп. 1-3 пп.) 1-3) Положения о размере аренды государственного имущества на рынке).
В справочных целях к государственной недвижимости относятся государственные риэлтерские и финансовые компании, находящиеся в собственности государства. Более 50 процентов их акций (участия в законодательстве) принадлежит Республике Беларусь, (или) их органы управления и территориальные подразделения (или) размер арендной платы государственного недвижимого имущества, п. 1 Положения о размере арендной платы государственного недвижимого имущества, п. 1 Положения о размере арендной платы государственного недвижимого имущества, п. 1 Положения о размере арендной платы государственного недвижимого имущества, п. Раздел 1 Положения о размере арендной платы за государственную недвижимость, Положение о размере арендной платы за государственную недвижимость, Положение об элементах.
Владелец частной собственности имеет право использовать BAV для расчета размера арендной платы (статьи 1 и 2 Гражданского кодекса, статья 585).
Напомним, что BAV был введен с 1 апреля 2012 года. Она определяется ежегодно 1 апреля Советом министров с учетом изменения индекса потребительских цен по сравнению с предыдущим годом. Следует отметить, что, несмотря на усовершенствованный процесс издания Закона об аренде и новой аренде в 2023 году, подход к регулированию BAV не изменился (пункт 2.1 статьи 150 Порядка, подпункт 1.1 Порядка №.
В то же время в 2020 и 2021 годах в целях минимизации влияния глобальной эпидемиологической ситуации на экономику страны БАВ тогда был повышен и в текущем году остался на уровне 16,90 руб. с 2019 года. (Указ № 143, п. 10, подпункт 1. 6 Приказа № 512).
С 2022 года и до издания специального постановления Республики Беларусь Совет Министров имел право принимать решения по своим постановлениям в целях создания условий для повышения внутренней устойчивости экономики, в том числе обеспечения макроэкономической стабильности.
В результате в 2022 и 2023 годах объем БАВ не корректировался на индекс потребительских цен и был сохранен на текущем уровне до 4 апреля 2019 года (СЗ N 180 Совета Министров, абзац первый пункта 1, 3 — Госкомимущество).
В 2024 году с учетом изменения индекса потребительских цен в 2023 году по сравнению с 2022 годом (105,1%) размер БАВ с 01.04.2024 составляет 17,76 руб. (Совмин 1 и 3 составляет 17,76 руб. n 200). По сравнению с предыдущим уровнем БАВ увеличился на 5,1%, или на 0,86 рубля.
Таким образом, с 2012 по 2019 гг. БАВ ежегодно увеличивается на индекс потребительских цен по сравнению с предыдущим годом. С 2019 по 2023 гг. БАВ оставался неизменным и составлял 16,90 рубля. В 2024 году размер БАВ увеличился на индекс потребительских цен 2023 года по сравнению с 2023 годом, с 01. 04. 2024 года до 17. 76 рублей.
Размер БАВ за разные годы можно посмотреть в справочной информации «Размер базовой величины арендной платы в Республике Беларусь».
Учитывая, что с 01.04.2024 размер БАВ увеличился и арендная плата вносится исходя из размера БАВ, указанного на дату платежа, за просрочку арендной платы с 01.04.2024 следует платить исходя из 17. 76 руб. вместо 17. 90 руб. (п. 2 Положения о размере государственной арендной платы ).
Согласно договору, арендная плата за офисное помещение составляет 81,15 БАВ в месяц. 03. 04. 2024 года, арендатор намерен погасить арендную плату в марте 2024 года.
Согласно рассматриваемым условиям, на дату платежа (03. 04. 2024) BAV равняется 17,76 фрикций. Следовательно, арендная плата за март 2024 года должна быть рассчитана исходя из BAV, равного 17,76 руб. Это составляет 1441,22 рубля (81. 15 x 17. 76).
В то же время арендная плата за период с 01. 04. 2024 года, которая была авансирована и рассчитана исходя из БАВ 16. 90 рублей, должна быть пересчитана и уплачена дополнительно к БАВ 17. 76 рублей (Госкомимущество — http: //www. gki. gov. by).
Согласно договору, арендная плата за офисное помещение составляет 81,15 БАВ в месяц. 21. 03. 2024 г. арендатор перечислил арендную плату в апреле 2024 г. из расчета 16. 90 БАВ (81. 15 БАВ в месяц). -1371,44 рубля (81. 15 x 16. 90).
С 01. 04. 2024 года БАВ установлен в размере 17. 76 рублей, поэтому дополнительная арендная плата за апрель составляет 69. 78 рублей (81. 15 x 17. 76-1371. 44).
Кроме того, следует отметить, что, несмотря на повышение БАВ с 01. 04. 2024 года, арендная плата для отдельных арендаторов (за исключением рыночной государственной недвижимости) может остаться на прежнем уровне или снизиться. Для этого в договоре между собственником и арендатором должен быть скорректирован коэффициент спроса на недвижимость, указанный в договоре аренды. Этот коэффициент используется для расчета арендной платы. Его значение законодательно установлено в диапазоне 0,3-3. Кроме того, такие изменения должны быть согласованы с государственными органами и организациями в составе (системе), если собственник установил обязанность по такой корректировке (раздел 7.2 «Недвижимость» Государственного регулирования арендной платы).
Читайте этот материал >.